Para o médico: vender um imóvel para abrir ou ampliar a clínica
É comum o médico vender um imóvel para comprar a sala da clínica, montar o consultório ou reforçar o capital da PJ. A venda é da pessoa física, e o imposto sobre o ganho segue as regras abaixo, mesmo que o dinheiro vá depois para a empresa. Se você comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, pode haver isenção. O dinheiro que entra na PJ como aumento de capital tem tratamento próprio e deve ser combinado com a contabilidade antes de assinar. Simule o ganho na calculadora de ganho de capital e veja como abrir a clínica.
Como o imposto é calculado
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda (menos a corretagem paga pelo vendedor) e o custo de compra que está na sua declaração, somado às reformas e ao ITBI declarados e comprovados. Sobre esse ganho aplicam-se as reduções e, depois, a alíquota:
| Parcela do ganho | Alíquota |
|---|---|
| até R$ 5 milhões | 15% |
| de R$ 5 a 10 milhões | 17,5% |
| de R$ 10 a 30 milhões | 20% |
| acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Isenção 1: único imóvel até R$ 440 mil
Quem vende o único imóvel que tem, por até R$ 440 mil, e não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos, não paga imposto. O limite é sobre o valor de venda, e não sobre o lucro. Vale para casa, apartamento, terreno ou sala, desde que seja o único imóvel.
Isenção 2: compra de outro imóvel residencial em 180 dias
Quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias fica isento. Se usar só parte do valor, paga imposto sobre a parte não usada, na proporção. A isenção vale uma vez a cada 5 anos e não vale para sala comercial, loja ou terreno.
Isenção 3: imóvel antigo
Imóveis comprados até 1969 são isentos. Para os comprados entre 1970 e 1988, há uma redução de 5% por ano antes de 1989: quem comprou em 1985, por exemplo, tem 20% de redução sobre o ganho.
Os fatores de redução
Mesmo sem isenção, o ganho é corrigido pelo tempo em que o imóvel ficou com você. O FR1 reduz 0,60% ao mês entre a compra (ou janeiro de 1996) e novembro de 2005. O FR2 reduz 0,35% ao mês desde dezembro de 2005 (ou da compra) até a venda. Para um imóvel mantido por 16 anos, o FR2 corta o ganho tributável quase pela metade.
Exemplo com números
Apartamento comprado em janeiro de 2010 por R$ 300 mil e vendido em setembro de 2026 por R$ 700 mil, com R$ 35 mil de corretagem:
| Ganho bruto (665.000 − 300.000) | R$ 365.000,00 |
| Fator FR2 (200 meses a 0,35%) | 0,4972 |
| Ganho após a redução | R$ 181.475,29 |
| Imposto de 15% (DARF 4600) | R$ 27.221,29 |
Se o vendedor usar os R$ 700 mil para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, não paga nada. Se usar R$ 350 mil, paga metade.
Prazo, programa e venda parcelada
- DARF: código 4600, até o último dia útil do mês seguinte à venda.
- GCAP: o cálculo oficial é feito no programa de ganho de capital da Receita, que leva os dados para a declaração.
- Venda parcelada: o imposto é pago a cada parcela recebida, na mesma proporção do ganho.
- Imóvel do casal: cada um apura o imposto sobre a sua parte.
Antes de vender um imóvel de valor alto, vale avaliar se faz sentido levá-lo para uma holding ou planejar a sucessão. Veja o simulador holding x pessoa física.
Base legal: Lei 7.713/1988, arts. 3º e 18; Lei 9.250/1995, arts. 22 e 23; Lei 11.196/2005, arts. 39 e 40; IN SRF 599/2005; Lei 13.259/2016; IN SRF 84/2001.
“Criamos a Move para transformar a contabilidade médica em ferramenta de crescimento. Aqui, o foco é permitir que o médico empreenda com segurança, pague menos impostos e tenha tranquilidade para cuidar de vidas.”
Wanderson PiresContador e Tributarista · CRC SP 280216/O-0Perguntas frequentes
Quem vende o único imóvel paga imposto?
Não, se vender por até R$ 440 mil e não tiver vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
Como funciona a isenção dos 180 dias?
Quem vende imóvel residencial e compra outro residencial no Brasil em até 180 dias fica isento na parte do valor usada na compra. Vale uma vez a cada 5 anos.
Sala comercial tem a isenção dos 180 dias?
Não. A isenção vale só para a venda de imóvel residencial e a compra de outro residencial.
Qual a alíquota do imposto na venda de imóvel?
15% sobre o ganho de até R$ 5 milhões. Acima disso, 17,5% a 22,5% nas parcelas.
Reforma do imóvel reduz o imposto?
Sim, se estiver na declaração de bens e tiver comprovante.
Qual o prazo para pagar?
Até o último dia útil do mês seguinte à venda, pelo DARF código 4600.
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Falar com o WandersonConteúdo informativo, com base na legislação vigente na data de publicação. Cada caso deve ser analisado com os números da própria empresa.
