Ganho de capital na venda de imóvel
Imposto da venda com as isenções de R$ 440 mil e dos 180 dias, os fatores de redução e o DARF 4600.
Alíquotas do ganho de capital
| Parcela do ganho | Alíquota |
|---|---|
| até R$ 5 milhões | 15% |
| de R$ 5 a 10 milhões | 17,5% |
| de R$ 10 a 30 milhões | 20% |
| acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Isenções e reduções do imóvel
| Regra | Efeito |
|---|---|
| Único imóvel, vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel em 5 anos | isento |
| Imóvel residencial com compra de outro residencial em até 180 dias (1 vez a cada 5 anos) | isento na parte usada na compra |
| Imóvel comprado até 1969 | isento |
| Imóvel comprado de 1970 a 1988 | redução de 95% a 5% (5% a menos por ano) |
| Fator FR1: da compra (ou jan/1996) até nov/2005 | 1 ÷ 1,0060 elevado aos meses |
| Fator FR2: de dez/2005 (ou da compra) até a venda | 1 ÷ 1,0035 elevado aos meses |
Revisado por Wanderson Pires Almeida · CRC SP 280216/O-0 · atualizado em outubro de 2026Como usar a calculadora de ganho de capital
A calculadora apura o imposto da venda de um imóvel ou de outro bem pela pessoa física. Calcula o ganho, aplica as reduções pelo tempo de posse, testa as isenções e mostra o DARF, inclusive na venda parcelada.
Informe a venda
Valor, mês da venda, a sua parte no imóvel e a corretagem que você pagou.
Informe a compra
Valor e mês da compra, como estão na sua declaração, mais as reformas e o ITBI declarados.
Responda as isenções
Se é o único imóvel, se vendeu outro em 5 anos e se vai comprar outro residencial em 180 dias. Veja o imposto e o DARF 4600.
O que a calculadora mostra
Ganho bruto
Venda menos corretagem e custo de compra.
Reduções
Percentual por ano de compra e fatores FR1 e FR2 pelo tempo de posse.
Isenções
Único imóvel até R$ 440 mil, recompra em 180 dias, imóvel até 1969 e bens de pequeno valor.
Imposto de 15% a 22,5%
Pela tabela progressiva do ganho de capital.
Venda parcelada
Imposto proporcional a cada parcela recebida.
DARF 4600
Dados prontos para emitir no Sicalc, com vencimento.
Como é calculado o imposto na venda de imóvel
Quem vende um imóvel por mais do que pagou tem ganho de capital e paga imposto de renda sobre esse ganho, por DARF, até o último dia útil do mês seguinte à venda.
O custo é o valor da sua declaração de bens, mais reformas e o ITBI declarados e comprovados. Para imóveis comprados até 1988, há uma redução de 5% por ano antes de 1989; até 1969, o ganho é isento. Os fatores de redução FR1 e FR2 diminuem o ganho conforme o tempo de posse: 0,60% ao mês de 1996 a novembro de 2005 e 0,35% ao mês desde então.
Isenções mais usadas:
- Único imóvel vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos. O limite olha o valor de venda, e não o ganho.
- Compra de outro imóvel residencial em até 180 dias com o dinheiro da venda. Vale para imóvel residencial, uma vez a cada 5 anos; se usar só parte do valor, a isenção é proporcional.
- Bens de pequeno valor: carro, joias e outros bens, quando o total vendido no mês em bens do mesmo tipo fica em até R$ 35 mil.
O imposto é de 15% até R$ 5 milhões de ganho, com alíquotas de 17,5% a 22,5% nas parcelas acima. O cálculo oficial é feito no programa GCAP da Receita, que leva os dados para a declaração.
- Lei 7.713/1988, arts. 3º e 18: ganho de capital e redução por ano de compra.
- Lei 9.250/1995, arts. 22 e 23: bens de pequeno valor e único imóvel até R$ 440 mil.
- Lei 11.196/2005, arts. 39 e 40, e IN SRF 599/2005: recompra em 180 dias e fatores FR1 e FR2.
- Lei 13.259/2016: alíquotas de 15% a 22,5%.
- IN SRF 84/2001: apuração do ganho de capital pela pessoa física e venda a prazo.
Exemplos com números
Apartamento comprado em janeiro de 2010 por R$ 300.000 e vendido em setembro de 2026 por R$ 700.000, com R$ 35.000 de corretagem:
| Valor | |
|---|---|
| Ganho bruto (665.000 − 300.000) | R$ 365.000,00 |
| Fator FR2 (200 meses a 0,35%) | 0,4972 |
| Ganho após a redução | R$ 181.475,29 |
| Imposto de 15% (DARF 4600) | R$ 27.221,29 |
Se o vendedor usar os R$ 700 mil para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, não paga nada. Se usar R$ 350 mil, paga metade. Os fatores de redução cortaram o ganho tributável pela metade, por isso vale sempre calcular antes de vender.
Ferramentas e guias relacionados
Perguntas frequentes
Quanto é o imposto na venda de imóvel?
De 15% sobre o ganho, para ganhos de até R$ 5 milhões, chegando a 22,5% nas parcelas acima de R$ 30 milhões. O ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo de compra, com reduções pelo tempo de posse.
Quem vende o único imóvel paga imposto?
Não paga se vender por até R$ 440 mil e não tiver vendido outro imóvel nos últimos 5 anos. Vale para casa, apartamento, terreno ou sala, desde que seja o único imóvel.
Como funciona a isenção dos 180 dias?
Quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias fica isento. Se usar só parte do valor, paga imposto sobre a parte não usada. Pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
O que são os fatores de redução FR1 e FR2?
São índices que reduzem o ganho conforme o tempo em que o imóvel ficou com você: 0,60% ao mês de 1996 a novembro de 2005 e 0,35% ao mês a partir de dezembro de 2005.
Reforma do imóvel diminui o imposto?
Sim, se estiver na declaração de bens e tiver comprovante. O valor das reformas e benfeitorias entra no custo e reduz o ganho.
Qual o prazo para pagar o imposto da venda?
Até o último dia útil do mês seguinte à venda, pelo DARF código 4600. Na venda parcelada, o imposto é pago a cada parcela recebida.
Revisa as regras desta calculadora com base na Lei 7.713/1988, na Lei 9.250/1995, na Lei 11.196/2005 e na IN SRF 599/2005.
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A Move calcula o ganho, confere as isenções e faz o GCAP antes da escritura.
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