Quem paga e como
O aluguel é rendimento tributável da pessoa física. A forma de pagar depende de quem é o inquilino:
- Inquilino pessoa física: o proprietário calcula e paga o imposto pelo carnê-leão, no mês em que recebe.
- Inquilino empresa: a empresa retém o imposto na fonte e repassa à Receita. O proprietário só confere o informe de rendimentos e declara.
Nos dois casos, o aluguel entra na declaração anual, somado aos demais rendimentos, e o imposto pago no ano é abatido no ajuste.
O que pode descontar do aluguel
Antes de calcular o imposto, o proprietário pode tirar do valor recebido as despesas que paga e que estão ligadas ao imóvel alugado:
- IPTU;
- condomínio, quando pago pelo proprietário;
- taxa de administração da imobiliária;
- despesas de cobrança do aluguel.
Despesas pagas pelo inquilino não entram, e reformas e manutenção não são dedutíveis no carnê-leão.
Como o imposto é calculado
Sobre o aluguel líquido, aplica-se a tabela mensal do IR. Como no salário, dá para usar o desconto simplificado de R$ 607,20 no lugar das deduções legais (dependentes, pensão e INSS), quando ele for maior. Depois vem o redutor da Lei 15.270/2025:
| Rendimento tributável no mês | Efeito do redutor |
|---|---|
| até R$ 5.000 | imposto zerado |
| de R$ 5.000,01 a R$ 7.350 | redução de R$ 978,62 − 0,133145 × rendimento |
| acima de R$ 7.350 | sem redução |
Exemplos com números
Aluguel de R$ 4.800: rendimento até R$ 5 mil, então o imposto é zerado pelo redutor. Não há DARF a pagar.
Aluguel de R$ 6.000, com R$ 700 de IPTU e condomínio pagos pelo proprietário:
| Aluguel líquido (6.000 − 700) | R$ 5.300,00 |
| (−) Desconto simplificado | R$ 607,20 |
| Base de cálculo | R$ 4.692,80 |
| Imposto da tabela (27,5% − 908,73) | R$ 381,79 |
| (−) Redutor (978,62 − 0,133145 × 5.300) | R$ 272,95 |
| DARF do carnê-leão | R$ 108,84 |
Sem o redutor, o imposto seria de R$ 381,79 no mês.
Prazo, código e o que acontece se atrasar
O DARF do carnê-leão tem o código 0190 e vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento. O jeito mais simples de pagar é pelo Carnê-Leão Web, no e-CAC, que já leva os valores para a declaração. Atraso gera multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic.
Vários imóveis: a holding vale a pena?
Com aluguéis altos, a tabela da pessoa física pode chegar a 27,5%. Numa holding no Lucro Presumido, o imposto sobre aluguel costuma ficar perto de 11% a 14,5% da receita. A partir de 2033, com a reforma, a holding passa a pagar CBS e IBS sobre aluguel, com redução de 70%, e a vantagem diminui. A conta depende do valor dos aluguéis, do ITBI na entrada dos imóveis e do plano de sucessão. Veja o simulador holding x pessoa física e o guia de holding.
E a reforma tributária?
A pessoa física que aluga imóveis só passa a pagar CBS e IBS se tiver mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano. Abaixo disso, continua só com o imposto de renda.
Base legal: Lei 7.713/1988, art. 8º (carnê-leão); Lei 7.739/1989, art. 14 (despesas dedutíveis do aluguel); Lei 15.270/2025 (redutor); LC 214/2025, arts. 251 e 261 (locação na reforma).
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Wanderson PiresContador e Tributarista · CRC SP 280216/O-0Perguntas frequentes
Quem recebe aluguel precisa pagar carnê-leão?
Sim, quando o inquilino é pessoa física. Se o inquilino é empresa, ela retém o imposto na fonte.
Aluguel de até R$ 5 mil paga imposto em 2026?
Se o rendimento tributável do mês for de até R$ 5 mil, o redutor da Lei 15.270/2025 zera o imposto. Na declaração anual, os rendimentos são somados e o cálculo é refeito.
O que posso descontar do aluguel?
IPTU, condomínio pago pelo proprietário, taxa de administração da imobiliária e despesas de cobrança.
Qual o código e o prazo do DARF?
Código 0190, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
E se eu atrasar o carnê-leão?
Há multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, e juros pela Selic. Dá para regularizar pelo Carnê-Leão Web ou pelo Sicalc.
Aluguel paga CBS e IBS com a reforma?
Só para a pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano. Para empresas, há redução de 70%.
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Falar com o WandersonConteúdo informativo, com base na legislação vigente na data de publicação. Cada caso deve ser analisado com os números da própria empresa.
